【不動産売却コラム】「売却」と「賃貸」のリスクを徹底比較
転勤、実家への引越し、同居、あるいはシニア向け施設への入居など、さまざまなライフステージの変化で「いま住んでいる家をどうするか」という問題に直面することがあります。
その際、「売るか、それとも人に貸して家賃収入を得るか」で悩む方は非常に多いです。
一見すると、毎月お金が入ってくる賃貸のほうが得に思えるかもしれません。しかし、ご自身やご家族が住むために購入した「居住用物件」であれば、結論からお伝えすると「売却」が圧倒的におすすめです。
なぜ「貸す」よりも「売る」べきなのか？ 賃貸経営に潜む、個人の手に負えない4つの重大なリスクと、売却を選ぶべき明確な理由を分かりやすく解説します。
理由1：最大の節税メリット「3,000万円特別控除」が使えなくなる
マイホームを売却する際、国から受けられる最大の税制優遇が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（3,000万円特別控除）」です。
これは、マイホームを売って得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引くことができる制度です。札幌市内や近郊のエリアで、過去に購入した価格よりも高く売れた場合でも、この特例を使えば多くのケースで譲渡所得税が「ゼロ（非課税）」になります。
賃貸にするリスク
この特例には期限があります。「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければ、特例は一切使えなくなります。「一度貸してみて、数年後にダメなら売ろう」と思った時にはすでに期限が切れており、売却時に数百万円以上の重い税金がのしかかるリスクがあります。
売却のメリット
住んでいるうち、あるいは退去後3年以内に売却を決めれば、税金で手元のお金を減らすことなく、最も多くの現金を確実に残せます。
理由2：住宅ローンの「一括返済」を求められる恐れがある
現在、その物件に住宅ローンが残っている場合は特に注意が必要です。住宅ローンは、あくまで「契約者本人が住むこと」を条件に、非常に低い金利で融資されているからです。
賃貸にするリスク
銀行に無断で第三者に家を貸し出した場合、「融資契約違反」となり、残りのローン残高を一括で返済するように求められるケースがあります。銀行に相談すれば「賃貸用ローン（不動産投資ローン）」への切り替えを案内されることもありますが、住宅ローンに比べて金利が大幅に高くなります。結果として、毎月の返済額が家賃収入を上回り、毎月赤字の「持ち出し」になってしまう可能性が極めて高いのです。
売却のメリット
売却代金で住宅ローンを綺麗に完済すれば、将来のローン返済や銀行とのトラブルに怯えることなく、次のライフステージへ身軽に進むことができます。
理由3：日本の法律は借主有利！「出て行ってくれない」トラブル
「転勤の間だけ」「数年後に自分が戻ってくるかもしれないから」という理由で、軽い気持ちで貸すのは非常に危険です。
賃貸にするリスク
日本の法律（借地借家法）は、立場の弱い「借り手（入居者）」を非常に強く保護しています。一般的な賃貸契約（普通借家契約）を結んだ場合、オーナー側の都合で「自分が住むことになったから退去してほしい」と伝えても、法的な「正当な事由」とは認められず、立ち退きを拒否されるケースが多発しています。どうしても立ち退いてもらうために、オーナー側が数百万円の「立退料」を支払って解決せざるを得なくなった、という泥沼のトラブルも珍しくありません。
売却のメリット
売却してしまえば、将来の入居者トラブルや退去交渉に頭を悩ませる必要は一切ありません。完全に手を離れるため、精神的な負担もゼロになります。
理由4：入居者の退去後、高額な「修繕費用」が自己負担になる
家賃収入は、そのすべてがポケットに入るわけではありません。家を人に貸すということは、あなたが「賃貸経営のオーナー（事業者）」になることを意味します。
賃貸にするリスク
入居者が退去した後の原状回復（クロスの張り替えやハウスクリーニングなど）の費用のうち、経年劣化による傷みはすべてオーナーの負担となります。さらに、ファミリー向け物件で特に負担が大きいのが「設備の故障」です。給湯器やエアコン、ボイラーなどの大型設備が突然壊れた場合、数十万円の修理・交換費用をオーナーが急に捻出しなければなりません。特に札幌の冬場に暖房設備が故障した場合は、一刻を争う対応と高額な費用が求められます。
売却のメリット
一般的な不動産売却（現況渡し）であれば、引き渡し後に細かな設備の修理やリフォーム費用を売主が負担することは原則ありません。予期せぬ出費で資金計画が狂うリスクを排除できます。
まとめ：札幌・近郊エリアの実需物件は「いまが売り時」です
賃貸経営は「ほったらかしで入る不労所得」ではなく、常に空室リスクや修繕費、法的なトラブルと背中合わせの「経営ビジネス」です。特に札幌市内や近郊エリアにおける実需向け物件（ファミリー向けの戸建てやマンション）は、現在も「自分たちの住まい」を探している買い手からの安定した需要があります。貸した後のリスクや維持費に毎年頭を悩ませるよりも、マイホーム特有の税制優遇が使えるうちに高く売却し、まとまった現金を確定させることが、長期的に見て最も賢く安全な選択と言えます。「うちの家はいくらで売れる？」「ローンが残っていても大丈夫？」など、少しでも気になった方は、まずは当社の無料査定からお気軽にご相談ください。地元の市場を熟知したプロが、あなたに最適な売却プランをご提案いたします
